Introducción
Hoy abordaremos el contrato de compra venta de una propiedad, en este caso de uno de tipo horizontal, la cual tiene sus particularidades que la diferencian de la clásica propiedad, la misma surgió como producto y necesidad de regular aspectos surgidos de las diferentes circunstancias que se dan en una relación jurídica entre las personas que participan en este tipo de compra venta, que además ha requerido inclusive el dictamiento de normas específicas que la regulen en nuestro país, por ejemplo rige la Ley 675de 2001 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal.
En primer lugar abordaremos en qué consiste un contrato de compra venta de inmueble, luego en qué consiste una propiedad horizontal, para luego hablar sobre los aspectos relevantes de un contrato de compra venta de inmueble y por último facilitaremos un modelo de contrato para la compra de una propiedad de tipo horizontal.
¿Qué es un contrato de compra venta de un inmueble?
Un contrato de compraventa de un inmueble es un acuerdo legal entre dos partes, el vendedor y el comprador, donde el vendedor se compromete a transferir la propiedad de un bien inmueble (como una casa, un apartamento, un terreno, etc.) al comprador a cambio de un precio acordado. En esencia, este tipo de contrato establece las condiciones, términos y detalles específicos de la transacción.
¿En qué consiste una Propiedad Horizontal?
La propiedad horizontal es un régimen jurídico que regula la división y administración de un edificio en unidades independientes, permitiendo la existencia de propietarios individuales de cada una de esas unidades dentro de un mismo inmueble.
Bajo este régimen, el edificio se divide en áreas privadas (apartamentos, locales comerciales u otras unidades independientes) y áreas comunes (como pasillos, áreas verdes, ascensores, etc.). Cada propietario es dueño exclusivo de su unidad privada y, al mismo tiempo, comparte la copropiedad de las áreas comunes con los demás propietarios.
La propiedad horizontal suele estar regulada por leyes específicas en cada país, que establecen los derechos y obligaciones de los propietarios, así como la forma de administración y toma de decisiones relacionadas con el mantenimiento, uso y disfrute de las áreas comunes.
Normalmente, en este tipo de propiedad, existe un órgano de gobierno, como una asamblea de propietarios o una junta de copropietarios, que se encarga de la administración y toma de decisiones importantes para el conjunto del edificio. Además, se establece un reglamento de copropiedad que regula aspectos detallados sobre el funcionamiento y las normas de convivencia dentro del edificio.
La propiedad horizontal es común en edificios de apartamentos, conjuntos residenciales, centros comerciales y otros complejos inmobiliarios donde se requiere la convivencia y participación de múltiples propietarios en un mismo espacio físico.
Aspectos relevantes de un contrato de compra venta:
Identificación de las partes: Detalles de quiénes son el vendedor y el comprador, incluyendo sus identificaciones legales. Tales como nombres y apellidos, número de documento de identificación, nacionalidad, estado civil, dirección, estado de su capacidad para contratar entre otros.
Descripción del inmueble: Detalles precisos y específicos sobre el inmueble objeto de la venta, como la ubicación, dimensiones, características físicas, número de registro, linderos entre otros.
Precio y condiciones de pago: Establecimiento del precio acordado por el inmueble y la forma en que se realizará el pago, ya sea al contado, en cuotas, con financiamiento, la moneda a utilizar, entre otros aspectos relacionados con la transacción monetaria.
Garantías y condiciones legales: Se especifican las garantías que ofrece el vendedor sobre la propiedad, asegurando que no existen problemas legales (hipotecas, embargos, deudas, etc.) que afecten la compra, así como las condiciones bajo las cuales se realizará la venta (por ejemplo, si se vende el inmueble tal como está o con alguna condición específica).
Responsabilidades y cláusulas adicionales: Se incluyen cláusulas relacionadas con los impuestos, gastos notariales, cargas, y otros aspectos que puedan ser relevantes para la transferencia de propiedad.
Fecha de entrega y firma de las partes: Se establece cuándo se realizará la entrega física de la propiedad y se formaliza el acuerdo mediante la firma del contrato por ambas partes involucradas.
Una vez que se firma este contrato, ambas partes están legalmente obligadas a cumplir con los términos y condiciones establecidos en el acuerdo de compraventa de la propiedad inmueble, claro esta dentro del marco legal vigente.(alert-passed)
Compareció, Juan Pérez, mayor de edad, vecino de Calle Falsa 123, como aparece al pie de la firma, de estado civil soltero, obrando en su propio nombre, quien en adelante se denominará el VENDEDOR, y dijo:
Primero. Objeto.-Que por el presente instrumento público transfiere a título de venta en favor de María Gómez, también mayor de edad, vecina de la ciudad de Ciudad Central, identificada con la cédula de ciudadanía Nº 123456789, de estado civil casada, quien en adelante se denominará el COMPRADOR; el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre el siguiente inmueble:
Apartamento Nº 503 (Bloque C) del edificio "Torres del Parque" el cual se halla situado en la ciudad de Ciudad Central, con la nomenclatura urbana actual Nº 789012, cédula catastral Nº 987654, edificación que se encuentra sometida al régimen de propiedad horizontal de la Ley 16 de 1985.
La construcción de este edificio se realizó sobre el lote de terreno distinguido con el número 567 de la urbanización Jardines del Centro, cuya extensión superficiaria es de 120 metros cuadrados y comprendido por los siguientes linderos generales: (DESCRIPCIÓN DE LOS LINDEROS GENERALES).
El inmueble objeto de esta compraventa está ubicado en la Calle Principal 456. Tiene su acceso principal por la entrada lateral derecha. Tiene un área privada de 90 metros cuadrados. Sus linderos especiales son: (DESCRIPCIÓN DE LOS LINDEROS ESPECIALES).
Sus dependencias son: tres habitaciones, dos baños, sala, cocina y balcón.
Parágrafo primero.-El edificio "Torres del Parque" fue constituido en propiedad horizontal de conformidad con la Ley 16 de 1985, con licencia de construcción Nº 789 expedida por la Alcaldía de Ciudad Central, protocolizada junto con el reglamento de propiedad horizontal mediante escritura pública Nº 456 del 15 de junio de 20XX de la Notaría Central, registrada en la oficina de instrumentos públicos de Ciudad Central, bajo el folio de matrícula inmobiliaria Nº 123456789.
El inmueble objeto de la presente venta está inscrito al folio de matrícula inmobiliaria Nº 987654 de la oficina de instrumentos públicos de Ciudad Central.
Parágrafo segundo.-No obstante la estipulación sobre su cabida, nomenclatura y linderos, la venta del apartamento 503 anteriormente descrito se efectúa como cuerpo cierto.
Segundo. Anexidades, usos y costumbres.-El apartamento objeto del presente instrumento cuyos linderos fueron transcritos en la anterior cláusula se transfiere con todas sus anexidades, usos y costumbres en especial, se enajena con la línea telefónica número 987654321 junto con la propiedad de su correspondiente aparato.
Parágrafo.-En la enajenación del inmueble objeto de la presente venta, queda comprendido el derecho de copropiedad que conforme a la ley corresponde al propietario del inmueble en los bienes comunes del edificio, así como también al uso y servidumbre gratuita sobre los bienes que determine el reglamento de propiedad horizontal al que hace referencia el parágrafo primero de la cláusula primera de este instrumento.
Tercero. Título y tradición del inmueble: EL VENDEDOR adquirió el inmueble descrito en la cláusula primera del presente instrumento por compra hecha a José Martínez, mediante escritura pública Nº 123 de 2 de mayo de 20XX de la Notaría Central, registrada ante la oficina de registro de instrumentos públicos de Ciudad Central con matrícula inmobiliaria Nº 789012 y cédula catastral Nº 654321.
Cuarto. Precio.-El precio de la presente compraventa es la suma de $120,000,000 (ciento veinte millones de pesos colombianos), suma la cual EL VENDEDOR declara recibida a satisfacción de manos del COMPRADOR.
Quinto. Limitaciones y gravámenes.-El inmueble objeto de la presente compraventa es de plena y exclusiva propiedad del VENDEDOR, quien no lo ha enajenado por acto anterior al presente y que en la actualidad lo posee de manera regular, pacífica y públicamente; que dicho inmueble no es objeto de demandas civiles, ni está embargado, se halla libre de censos, anticresis y arrendamientos consignados por escritura pública, servidumbres, desmembraciones, condiciones resolutorias, patrimonio de familia inembargable y de limitaciones de dominio tales como hipotecas, soportando sólo la limitación proveniente del régimen de propiedad horizontal a que se refiere el parágrafo primero de la cláusula primera del presente instrumento.
En todo caso EL VENDEDOR se obliga a salir al saneamiento en los casos de ley.
Sexto. Condición resolutoria.-EL VENDEDOR declara que renuncia expresamente al ejercicio de toda condición resolutoria emanada de las cláusulas contenidas en la presente escritura la cual otorga a título firme e irresoluble.
Séptimo. Entrega material.-EL VENDEDOR hace, desde hoy (o la fecha convenida al respecto), entrega real y material del inmueble objeto de esta venta, con todas sus anexidades, usos, dependencias y costumbres a entera satisfacción del COMPRADOR y a paz y salvo por todo concepto de impuestos, tasas y contribuciones, incluso en lo relacionado con el impuesto predial y complementarios, el cual ha sido pagado por EL VENDEDOR para efectos de la obtención del correspondiente paz y salvo notarial necesario para otorgar el presente instrumento. Es entendido que será a cargo del COMPRADOR cualquier suma que se cause o liquide a partir de la fecha con relación al citado inmueble proveniente de cualquier entidad nacional, departamental y municipal por conceptos de impuestos, tasas, contribuciones, valorizaciones o gravámenes de cualquier clase.
Parágrafo.-EL VENDEDOR igualmente, entrega a paz y salvo el inmueble objeto de la venta por conceptos de servicios públicos de agua
y alcantarillado, energía eléctrica, gas y teléfono así como también en lo relacionado con el pago de la cuota de administración de la copropiedad correspondiente al mes de enero de 20XX.
Octavo. Gastos notariales, de registro y retención en la fuente.-Los gastos notariales que ocasione el otorgamiento del presente instrumento serán sufragados por ambas partes contratantes en igual proporción. Los gastos de beneficencia, tesorería y registro que demande el otorgamiento de esta escritura serán a cargo del COMPRADOR. Lo correspondiente a la retención en la fuente causada por la enajenación del presente inmueble será a cargo del VENDEDOR.
Presente, el señor Juan Pérez, de las condiciones civiles y de identificación ya anotadas, mayor de edad, sin generales de ley para con EL VENDEDOR y quien obra en su propio nombre, manifiesta:
a) Que acepta la venta del inmueble descrito anteriormente que por medio de esta escritura le efectúa el señor Juan Pérez, con todas y cada una de las cláusulas y estipulaciones que contiene;
b) Que tiene por recibido el inmueble objeto del presente contrato a su entera satisfacción con sus anexidades, usos y dependencias, y
c) Que conoce, acepta en forma expresa y se obliga a cumplir y a hacer cumplir a sus causahabientes el reglamento de propiedad horizontal del edificio "Torres del Parque", el cual se considera incorporado en todas sus partes a esta escritura, reglamento a que se refiere el parágrafo primero de la cláusula primera del presente instrumento, cuyas estipulaciones serán transcritas, en su parte pertinente, en las copias de esta escritura.
Otorgamiento y autorización. Leída esta escritura por los comparecientes y habiéndoseles hecho las advertencias sobre las formalidades legales y trámites de rigor, le imparten su aprobación y en constancia la firman ante mí, el notario que la autorizó.
COMPROBANTES FISCALES
El vendedor: Juan Pérez C.C. Nº 123456789 de Bogotá.
El comprador: María Gómez C.C. Nº 987654321 de Medellín.
El notario: [Nombre del notario]