Definición
El contrato de compraventa de un inmueble es un acuerdo legal entre un vendedor y un comprador que establece las condiciones para transferir la propiedad de un bien inmueble a cambio de un precio acordado. Este tipo de contrato es fundamental en el ámbito inmobiliario y constituye el documento clave que regula la transacción de bienes raíces.
En su esencia, el contrato de compraventa de inmueble describe los términos y condiciones bajo los cuales se llevará a cabo la transferencia de la propiedad.
Historia y Evolución
Con el paso del tiempo, estas regulaciones se refinaron y se convirtieron en pilares del derecho moderno, estableciendo requisitos más claros y procedimientos más específicos para la formalización de contratos de compraventa de bienes raíces. En la actualidad, cada país tiene su propio marco legal que regula este tipo de contratos, buscando garantizar la seguridad jurídica y protección de los derechos de los involucrados.
Regulación en Colombia:
- En Colombia, la compraventa de bienes inmuebles está regulada principalmente por el Código Civil (Ley 57 de 1887), que establece las disposiciones generales sobre contratos, incluyendo la compraventa.
- El Código de Comercio colombiano (Ley 222 de 1995) también puede aplicarse en ciertas circunstancias, especialmente en transacciones que involucren a comerciantes o bienes comerciales.
- La Ley de Vivienda (Ley 1537 de 2012) establece disposiciones especiales relacionadas con la compra y venta de viviendas, especialmente en temas de financiamiento y protección al consumidor.
- La regulación de la propiedad y registro de bienes inmuebles está a cargo de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Aspectos jurídicos resaltantes:
Los aspectos jurídicos resaltantes en un contrato de compraventa de bienes inmuebles son fundamentales para asegurar la validez y la protección de los derechos de las partes involucradas en la transacción inmobiliaria. Estos puntos clave se centran en la capacidad legal, formalidades, descripción precisa del inmueble, garantías y responsabilidades, registro y saneamiento de la propiedad.
La capacidad legal es un aspecto primordial; tanto el vendedor como el comprador deben tener la capacidad legal necesaria para realizar la compraventa. Esto implica ser mayores de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales, asegurando que puedan asumir compromisos y derechos inherentes al contrato.
Las formalidades son requisitos legales que el contrato debe cumplir para ser válido. En el caso de la compraventa de bienes inmuebles, se exige generalmente la formalización por escritura pública ante notario. Esta formalidad garantiza la autenticidad y seguridad del contrato, proporcionando un documento legalmente vinculante.
La descripción precisa del inmueble es esencial para evitar confusiones y futuros conflictos. El contrato debe detallar minuciosamente la propiedad que se está vendiendo, incluyendo información sobre linderos, dimensiones, ubicación, registros catastrales, entre otros datos relevantes que permitan su identificación clara y precisa.
Las garantías y responsabilidades establecidas son cruciales para ambas partes. El vendedor se compromete a garantizar la legitimidad y la titularidad de la propiedad, asegurando que está libre de cargas, gravámenes o limitaciones. Por su parte, el comprador asume la responsabilidad de pagar el precio acordado en el contrato.
El registro del contrato en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es un paso crítico. Este registro es indispensable para que la transferencia de propiedad sea reconocida legalmente. Una vez inscrito, el contrato adquiere publicidad y oponibilidad frente a terceros, lo que brinda seguridad jurídica a las partes.
El saneamiento de la propiedad es otro aspecto relevante. El vendedor se compromete a entregar la propiedad libre de cargas, deudas o limitaciones que puedan afectar su libre disposición. Además, se compromete a responder por cualquier incumplimiento o defecto oculto que pueda surgir después de la venta.
En resumen, estos aspectos jurídicos resaltantes son pilares fundamentales en un contrato de compraventa de bienes inmuebles, asegurando la legalidad, claridad y protección de los derechos de ambas partes involucradas en la transacción inmobiliaria.(alert-success)
A continuación:
Modelo de Contrato de Compra Venta de Inmueble
Comparecencia e identificación.
En la ciudad de Bogotá, departamento de Cundinamarca, República de Colombia, a 9 de enero de dos mil veinticuatro (2024), ante mí, Luisa González, Notario Público del Círculo de Bogotá, compareció Juan Pérez, identificado con la cédula de ciudadanía número 123456789 expedida en Bogotá y libreta militar número 987654321 del Distrito Militar 10 colombiano, casado, con sociedad conyugal vigente, domiciliado en esta ciudad y quien en la presente escritura se llamará el vendedor; y María Gómez, quien se identificó con la cédula de ciudadanía número 987654321 expedida en Medellín y libreta militar número 456789012 del Distrito Militar 5, colombiana, casada, con sociedad conyugal vigente, domiciliada en esta ciudad, y quien en adelante se llamará en esta escritura el comprador, y dijeron que celebran el contrato de compraventa que se rige por las estipulaciones siguientes:
Primera. Objeto.
El vendedor transfiere a título de compraventa al comprador el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre una casa de habitación junto con el terreno en que se levanta, con todas sus anexidades, dependencias, usos, costumbres y servidumbres, ubicada en el área urbana de la ciudad de Bogotá, en la calle Principal con el número 123 de la actual nomenclatura urbana, con cédula catastral número 987654321 inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria número 54321 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá, inmueble comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el norte, en extensión de 20 metros, con la propiedad de Laura García; por el sur, en extensión de 20 metros, con la calle Principal; por el oriente, en extensión de 15 metros, con la propiedad de Pedro Martínez; y por el occidente, en extensión de 15 metros, con la propiedad de Ana Rodríguez; con una cabida superficiaria de 300 metros cuadrados. Con un área construida de 150 metros cuadrados.
Parágrafo.-No obstante la estipulación sobre su cabida, nomenclatura y linderos, la venta del inmueble anteriormente descrito se efectúa como cuerpo cierto.
Segunda. Tradición.
-El vendedor garantiza al comprador que el inmueble vendido es de su exclusiva propiedad por no haberlo enajenado antes a nadie y haberlo adquirido por compra efectuada a Carlos Sánchez, según consta en la escritura pública número 9876, de fecha 3 de enero de 2020, autorizada en la Notaría 15 del Círculo de Bogotá, y registrada en el Folio de Matrícula Inmobiliaria número 12345 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, principal, del Círculo de Bogotá.
Tercera. Precio.
-El precio de las ventas es la cantidad de $150,000,000 (ciento cincuenta millones de pesos) que el vendedor declara recibido a su entera satisfacción de manos del comprador.
Cuarta. Situación del inmueble.
-El vendedor declara que el inmueble que vende está libre de demandas civiles, embargo judicial, de hipotecas, contratos de anticresis, arrendamientos por escritura pública, pleito pendiente; que su derecho de dominio no está sujeto a condiciones resolutorias, no tiene limitaciones ni ha sido desmembrado, ni constituido en patrimonio de familia, ni movilizado y que, en todo caso, se obliga al saneamiento de la venta conforme a la ley.
Parágrafo Primero.-Declara además, el vendedor que hace entrega del inmueble objeto del presente contrato a paz y salvo por todo concepto de impuestos, tasas y contribuciones, incluso en lo relacionado con el impuesto predial y complementarios, el cual ha sido pagado por el vendedor para efectos de la obtención del correspondiente paz y salvo notarial necesario para otorgar el presente instrumento. Es entendido que será a cargo del comprador cualquier suma que se cause o liquide a partir de la fecha con relación al citado inmueble proveniente de cualquier entidad nacional, departamental y municipal por conceptos de impuestos, tasas, contribuciones, valorizaciones o gravámenes de cualquier clase.
Parágrafo Segundo.-El vendedor igualmente, entrega a paz y salvo el inmueble objeto de la venta por conceptos de servicios públicos de agua y alcantarillado, energía eléctrica, gas y teléfono (sólo los servicios públicos de que conste el inmueble).
Quinta. Gastos notariales, de registro y retención en la fuente.
-Los gastos notariales que ocasione el otorgamiento del presente instrumento serán sufragados por ambas partes contratantes en igual proporción. Los gastos de beneficencia, tesorería y registro que demande el otorgamiento de esta escritura serán a cargo del comprador. Lo correspondiente a la retención en la fuente causada por la enajenación del presente inmueble será a cargo del vendedor.
Presente, el señor Juan Pérez, de las condiciones civiles y de identificación ya anotadas, mayor de edad, sin generales de ley para con el vendedor y quien obra en su propio nombre, manifiesta:
a) Que acepta la venta del inmueble descrito anteriormente que por medio de esta escritura le efectúa la señora María Gómez, con todas y cada una de las cláusulas y estipulaciones que contiene.
b) Que tiene por recibido el inmueble objeto del presente contrato a su entera satisfacción con sus anexidades, usos y dependencias.
Otorgamiento y autorización.
Leída esta escritura por los comparecientes y habiéndosele hecho las advertencias sobre las formalidades legales y trámites de rigor, le imparten su aprobación y en constancia la firman ante mí, Luisa González, el notario que la autorizó.
COMPROBANTES FISCALES
Firmas:
El vendedor Juan Pérez, C.C. Nº123456789 de Bogotá.
El comprador María Gómez, C.C. Nº987654321 de Medellín.
El Notario Luisa González.
Análisis Final
El Modelo de Contrato de Compra Venta de Inmueble que hemos desarrollado en el punto anterior es un documento legal utilizado para formalizar la transferencia de un bien inmueble entre dos partes, en este caso, entre Juan Pérez, identificado como el vendedor, y María Gómez, identificada como la compradora.
Este contrato contiene disposiciones legales y acuerdos específicos entre las partes involucradas en la transacción. Estas son algunas de las cláusulas y términos importantes presentes en este modelo:
1. Comparecencia e identificación: En esta sección se establece la identidad de las partes que intervienen en el contrato, especificando su documentación oficial y estado civil. Además, se nombra al Notario que autoriza el contrato, lo cual confiere validez legal al documento.
2. Objeto: Se detalla la propiedad que se transfiere, incluyendo su ubicación, descripción física, cédula catastral, linderos y metraje tanto del terreno como del área construida.
3. Tradición: El vendedor garantiza que posee el derecho de propiedad y la facultad para transferirlo al comprador. Se menciona la procedencia del inmueble a partir de la adquisición previa del vendedor.
4. Precio: Se establece el valor acordado de la transacción, en este caso, $150,000,000, el cual el vendedor declara haber recibido del comprador.
5. Situación del inmueble: Se asegura que el inmueble está libre de cualquier carga, deudas, litigios, o limitaciones legales que pudieran afectar su propiedad. El vendedor se compromete a garantizar el saneamiento legal del inmueble.
6. Gastos: Se especifica cómo se asumirán los gastos derivados de la formalización del contrato, como los gastos notariales y de registro, los cuales serán compartidos entre el vendedor y el comprador. También se menciona que la retención en la fuente será responsabilidad del vendedor.
7. Manifestaciones finales: Las partes manifiestan su conformidad con el contrato y declaran haber recibido el inmueble en las condiciones descritas.
8. Otorgamiento y autorización: Finalmente, se establece que, después de haberse leído y explicado todas las cláusulas, las partes aprueban y firman el contrato ante el Notario, quien da fe de la autenticidad del documento.
El contrato de compraventa de inmueble es un acuerdo legalmente vinculante que establece los derechos y responsabilidades tanto del vendedor como del comprador en una transacción inmobiliaria. Este tipo de documento está regulado por la ley para proteger los intereses de ambas partes y garantizar la validez de la transferencia de propiedad del inmueble.(alert-passed)